房贷计算器

使用说明

1. 输入贷款金额（单位是万元，例如 100 万填 100）、年利率和贷款年限。
2. 选择还款方式“等额本息”或“等额本金”；有宽限期（只还利息）就填年数，没有填 0。
3. 前后利率不同时，展开“高级：分段利率”，勾选后填写前段年数和后段年利率。
4. 输入后会即时显示月供、总利息、两种还款方式对比和逐年明细，点击年份可以展开逐月金额。
5. 想发给家人一起看，点击“复制分享链接”，对方打开就是同样的计算条件。

实际示例

以默认值为例：贷款 100 万元、年利率 3.5%、30 年、等额本息。每月月供 4,490 元，30 年总利息 616,561 元，还款总额 1,616,561 元。第 1 年还的约 53,885 元里，利息占 34,694 元，本金只还了 19,191 元；第 10 年末还剩本金 774,269 元。

同样条件改成等额本金：首月月供最高 5,694 元，之后逐月递减，最后一期 2,786 元；总利息 526,458 元，比等额本息少 90,103 元，代价是前几年每月要多还一千多元。

分段利率示例（利率均为假设值）：年利率改成 3%，勾选分段利率“前 5 年、后段 3.5%”，等额本息前 60 期每月 4,216 元，第 61 期起每月 4,451 元，总利息 588,221 元。

结果怎么看

• “每期月供”把整笔贷款分成几个阶段：宽限期只还利息、利率变化后重新计算月供，每段列出期数、利率和金额。等额本金会显示“首月……逐月递减至……”，首月就是压力最大的时候。
• “两种还款方式对比”用同样的条件各算一次。等额本金前期还的本金多，剩余本金下降得快，所以总利息较少；等额本息每月固定、前期压力小，但总利息较多。利率为 0% 时两者总利息相同。
• 图表的柱状是每年还的本金和利息，折线是年末剩余本金。等额本息前几年利息占大头，越往后本金占比越高。
• 逐年明细可以点击年份展开 12 期的逐月金额。页面金额四舍五入到整数，计算过程不取整，所以逐期相加可能和合计差 1 元；银行实际扣款通常按期取整，可能有几元差异。

原理与计算方法

• 月利率 r = 年利率 ÷ 12，每期利息 = 期初剩余本金 × r。宽限期内每期只还利息，本金不变。
• 等额本息：每月月供 = 本金 × r ×（1 + r）^n ÷［（1 + r）^n − 1］，n 为还款期数；每期本金 = 月供 − 当期利息。利率为 0% 时月供 = 本金 ÷ n。
• 等额本金：每期本金 = 贷款金额 ÷ 还款期数，再加上按剩余本金计算的利息，所以月供逐月递减；单一利率、无宽限期时总利息 = 本金 × r ×（n + 1）÷ 2。
• 分段利率：利率变化的那一期，等额本息按当时的剩余本金和剩余期数重新计算月供；等额本金每期本金不变，只有利息随利率变化。最后一期一律还清剩余本金，保证本金合计正好等于贷款金额。

适用限制

• 利率是你填写的假设值，实际执行利率以贷款合同为准，浮动利率会随市场调整；结果仅供规划参考，实际月供以银行为准。
• 未计入保险、评估费、提前还款违约金等费用；公积金贷款和组合贷款请分别计算后相加。
• 最多两段利率；提前还款、中途变更还款年限等情况暂不支持。
• 年利率限 0～30%，年限 1～50 年（整数），宽限期须为整数且小于贷款年限。

常见问题

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