房貸試算

使用說明

1. 輸入貸款金額（單位是萬元，例如 1,000 萬填 1000）、年利率與貸款年限。
2. 有寬限期就填寬限期年數，沒有填 0；選擇還款方式「本息平均攤還」或「本金平均攤還」。
3. 前後期利率不同時，展開「進階：兩段式利率」，勾選後填前段年數與後段年利率。
4. 輸入後會即時顯示每月應繳、總利息、兩種還款方式比較與逐年明細，點年份可以展開逐月金額。
5. 想讓家人一起看，按「複製分享連結」，對方打開就是同樣的試算條件。

實際範例

以預設值為例：貸款 1,000 萬元、年利率 2%、30 年、沒有寬限期、本息平均攤還。每月應繳 36,962 元，30 年總利息 3,306,301 元，總還款 13,306,301 元。第 1 年繳的 443,543 元中，利息就佔 197,755 元、本金只還 245,788 元；第 10 年底還剩 7,306,417 元本金。

同樣條件改成本金平均攤還：首月最高 44,444 元，之後逐月遞減，最後一期 27,824 元；總利息 3,008,333 元，比本息平均攤還少 297,968 元，代價是前幾年每月多繳好幾千元。

加上 3 年寬限期（本息平均攤還）：前 36 期每月只繳利息 16,667 元，第 37 期起每月 39,969 元，比沒有寬限期多 3,007 元；總利息變成 3,549,959 元，多付 243,658 元。若改成年利率 1.8%、勾選兩段式利率「前 2 年、後段 2.2%」：前 24 期每月 35,970 元，第 25 期起 37,848 元，總利息 3,580,076 元（利率都是假設值）。

結果怎麼看

• 「每期應繳」把整筆貸款分成幾個階段：寬限期只繳利息、利率改變後重新計算月付，每段列出期數、利率與金額。本金平均攤還會顯示「首月 … 逐月遞減至 …」，首月就是最吃緊的時候。
• 「兩種還款方式比較」用同樣的條件各算一次。本金平均攤還前期繳比較多本金，剩餘本金下降得快，所以總利息較少；本息平均攤還每月固定、前期壓力較小，但總利息較多。利率 0% 時兩者總利息相同。
• 圖表的長條是每年繳的本金與利息，線是年底剩餘本金。本息平均攤還前幾年利息佔大部分，越後面本金比例越高；有寬限期時前幾年只有利息、剩餘本金不變。
• 逐年明細可以點年份展開 12 期的逐月金額。畫面金額四捨五入到整數，計算過程不捨入，所以逐期金額加總可能和合計差 1 元；銀行實際扣款通常每期取整數，可能有幾元差異。

原理與計算方法

• 月利率 r = 年利率 ÷ 12，每期利息 = 期初剩餘本金 × r。寬限期內每期只繳利息、本金不變。
• 本息平均攤還：每月應繳 = 本金 × r ×（1 + r）^n ÷［（1 + r）^n − 1］，n 是寬限期後的攤還期數；每期本金 = 月付 − 當期利息。利率 0% 時月付 = 本金 ÷ n。
• 本金平均攤還：每期本金 = 貸款金額 ÷ 攤還期數，加上依剩餘本金計算的利息，所以每期金額逐月遞減；總利息 = 本金 × r ×（n + 1）÷ 2（單一利率、無寬限期時）。
• 兩段式利率：利率改變的那一期，本息平均攤還以當時剩餘本金與剩餘期數重新計算月付；本金平均攤還每期本金不變，只有利息跟著利率變。最後一期一律還清剩餘本金，確保本金合計剛好等於貸款金額。

適用限制

• 利率是你填的假設值，實際利率依銀行核貸與央行政策調整，機動利率會隨時變動；結果只供規劃參考，實際月付以銀行核定為準。
• 未計入開辦費、設定費、保險、提前還款違約金等費用，也不含政府補貼的計算方式；寬限期、優惠利率的資格與年限請洽銀行。
• 最多兩段利率；更多段利率、提前還款、還款年限中途變更、雙週繳等情況目前不支援。
• 年利率限 0～30%、年限 1～50 年（整數）、寬限期須為整數且小於貸款年限。

常見問題

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